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淺談買房月供怎么算

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淺談買房月供怎么算

發布日期:2019-11-21 作者: 點擊:

很多朋友都知道,房貸的月供有兩種計算方式,但是就是不知道怎么計算,作為一個專業的地產人士,這個知識怎么能不掌握呢?
今天山東房地產銷售公司就和大家分享一下,怎么計算月供,如何自己制作月供系數表,從而方便計算月供。

01等額本息

等額本息就是每月還款本息相同,即每個月還銀行的月供都是一樣的意思,把銀行的本息平均分攤到每個月的還款日還款。

大家都說房貸便宜,但是其實銀行也要賺錢也挺奸商的,因為他們借錢給我們,用的竟然是復利模式而且是按月復利!(腹黑一句,為什么群眾存款利息低得可憐,還不搞復利呢?),好在銀行讓你還的月供也是給你復利計息的,讓人稍稍安慰,所以這種模式和民間借貸放高利貸所說的利滾利、驢打滾的還款不計息還是有所區別的。

山東房地產銷售公司

言歸正傳,我們先說等額本息的月供計算公式,就是下面這個

其中

y:表示月供,是月字的首個拼音字母;

P:表示本金,假如你貸款100萬,30年,P就是1 000 000;

i:表示月息,假如你商業貸款基準(4.9%)上浮10%,i=4.9×(1+10%)÷12=0.449167;

n:表示月供的期數,假如你貸款30年,一年12個月,月供期數就是360。

下面說下這個公式是怎么推導出來的,這當中要用到一個公式,等比數列求和公式(我附到后面再說)。

我們假設S表示本金利息和(即本息),P表示本金,y代表按揭者每月要償還的等額月供,

那么根據復利公式,銀行要獲得的本息為

S=P×(1+i)n

按揭者每月要償還的等額月供也要計息,每個月產生的月供及月供的復利利息

第1個月y×(1+i)n-1

第2個月y×(1+i)n-2

第3個月y×(1+i)n-3

第4個月y×(1+i)n-4


第n個月y×(1+i)0=y

這些月供、利息和也要等于銀行的本息S

S= y×(1+i)n-1 + y×(1+i)n-2 + y×(1+i)n-3 +…+ y×(1+i)2+ y×(1+i)+ y

=

PS.這里用了等比數列求和公式

同時又有銀行本息 S= P×(1+i)n

因此,就容易得到(月供計算中最難計算的)等額本息的月供計算公式:

02等額本金

等額本金的意思是每月還款的本金相同,月供的組成分為兩部分,每月所還的本金相同,再加上未還本金使用一個月的利息。

月供為y(每月遞減),每月所還本金為p=P÷n,其中P為本金,n為月供期數。

第1個月,本金p,需償還利息P×i,其中i為月利率,月供為p+P×i;

第2個月,本金p,需償還利息(P-p)×i,月供為p+(P-p)×i;

第3個月,本金p,需償還利息(P-2p)×i,月供為p+(P-2p)×i;

……

第n個月,本金p,需償還利息[P-(n-1)p]×i=p×i,月供為p+p×i;
所以,等額本金的規律是每個月的差額就是p×i,第一個月的月供最高,第一個月的月供為p+P×i(其中p=P÷n,P為貸款本金總額,n為貸款月供期數,i為貸款月利率),以后的月供逐月等額遞減,遞減額為p×i。

03月供系數表的制作

因為等額本金的計算比較簡單,首月月供=p+P×i,月供遞減p×i。因此月供系數表只要做出1萬元貸款的等額本息即可,余者可以類推,比如貸款100萬,就是100乘上1萬元貸款的系數。

只要將1萬元套上基準利率、上浮比例、貸款年限到我們的等額本息計算公式就可以很容易算出,這里我們就不一一計算了,感興趣的朋友可以自己用手機計算器算算看。

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